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巨头争相圈地社区O2O 彩生活艰难撬入佛山市场

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“通过物业服务提升挖掘溢价空间。”当万科、中海、招商等开发商巨头均开始布局社区时,足以说明了风口所在。

“现在开发商在户型上很难再有大突破,但可以在物业服务上提升溢价,社区O20是未来发展的必然趋势。我们正在佛山打造社区O20模式,并在下个月开放我们的商务社区O20体验中心。”招商产地产佛山有限公司项目经理黄明泉说。社区O2O恰逢此阶段迎来新一轮的爆发,背后暗藏着必然的转型驱动。

在,社区O2O已进入了跑马圈地、群雄逐鹿的白热化态势,不仅开发商,互联网电商、物流巨头、中介,甚至草根创业者都纷纷进入社区O2O领域。甚至还有一些入局者,秉承着“不怕过错,只怕错过”的信念,近乎疯狂地在这条相当宽阔的跑道上积极布点。

,作为中国内地第一家以社区服务运营为主业的上市公司,其反传统物业的超高毛利一直是业内关注的焦点,其挖掘社区经营价值、拓展物业盈利渠道为核心的社区O2O模式,也一直是被模仿的对象。而其提出的“零物业”模式,也曾使之成为业界的“靶子”。

这么一条物管行业的“鲶鱼”,从2013年4月已悄然进入了佛山市场,并服务着金棕榈园、碧琴湾、凰樵圣堡等15个小区,服务面积高达200万平方米。他们借助智能硬件突围,以“彩之云”APP为突破口聚拢海量用户,实现了“4人服务1600户业主”的高效;并构建了500米的微商圈,深度挖掘着物管费之外的附加值。

在佛山市场,用互联网思维不断重塑物业管理和社区服务的探路,正在进行。

4人服务1600户业主,人工成本省一半

O2O推动由“服务生产”到“服务连接”的轻模式

“我们现在4个人完全可以服务1600户业主。”深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司金棕榈园管理处经理何勇。

何勇口中的4个人,指的是项目经理、客户经理、区域管家、出纳四个核心人员,保安和保洁人员则全部外包。4个人员服务1600户业主,显然是一种人力轻成本模式。

目前多数物业公司的用工成本占整体成本的50%以上,而劳动力成本每年约以15%在增长,他们承受着每年综合成本10%左右的增长,生存空间不断受到挤压。

“我们比传统物业节省了50%的人力成本。”金棕榈园维修部负责人冯杰说。

彩生活如何实现人力轻成本的?

“彩之云”APP是他们的切入口。在金棕榈园,业主通过彩之云,除交纳物管费等传统服务外,还可实现E报修、E报装、E投诉、E评价等刚性需求。而他们的4名内部管理人员通过彩之云APP的平台,极大简化了信息搜集、分发、处理的流程,缩短了处理周期。

像在金棕榈园,目前处于装修阶段的业主可直接线上报装修,平台接收后,线上核对,在约定时间业主只需到服务处提供纸版材料备份,15分钟内即可解决。而传统物业的保修流程,可能长达7—15天。

与APP接入并行的,是彩生活对智能硬件的不断完善。他们对保安、保洁、保修等高人力投入的领域,用智能化设备和手段来取代劳动力,在所服务的小区大规模采用停车场保安系统、远程监控摄录机、闸机、楼宇对讲、报警器等智能化设施。

据碧琴湾小区物业管理处彭经理介绍,他们接手碧琴湾小区后,于去年底装了新道闸,以前是AB门,需刷两道门,现在刷一次即可,在岗人力减少一倍。为进一步有效利用人力,他们又将原来的固定岗调整为巡逻岗,如在早上7时—9时车库流量多的时候,安排保安在车库,中午大门口人流量多时,就将其安排到门口,进一步优化了人力配置。

规模化也是其节省人力成本的一种途径。彩生活公司总部配置了1个机动组,定期以片区位单位进行统一清洁。“如果按照目前小区的体量,我们需要4名园林绿化人员。但现在由公司外包清洁组过来整个片区定期休整,我们小区不需要专门养园林绿化工了,集团统一配置成本节省很多。”何勇说。而像一些服务小区相对积聚的片区,也使得彩生活可以在一个片区内选择“一位技术性员工多个社区使用”。

此外,为有效监控工作效率,彩生活在佛山的每个所服务的小区都安装了超清天眼系统,通过天眼系统,甚至可清晰监控到小至地上的一个烟头。他们还在在岗保安身边安装了“小天眼”,杜绝了以前保安“睡岗”的现象。天眼由总公司统一监控,发现问题,总部15分钟内直接电话到所在小区负责人,限时解决。

软硬件双管齐下的“标准化、集约化、自动化”,也使得彩生活的物业管理模式在不断从“服务生产者”向“服务连接者”转型。

酬金制使物业管理毛利可高达100%

盘活500米微商圈,产生流量高议价

在碧琴湾,其住宅管理费为1.2元/平方米·月,在周边的电梯楼盘中最低,其周边的楼盘平均水平为1.6元/平方米·月。而且近年来兴建的大型小区,物管费普遍攀升到至2元/平方米·月。在佛山20个主流楼盘中,近八成小区物业管理费甚至已经达到2元/平方米·月,个别高端楼盘的物管费甚至破“3”,逼近4元/平方米·月大关。

可见,物业管理费并不是彩生活盈利的核心来源。事实上,早在11年前彩生活频频降低管理费并宣称“物业可能零收费”。那么物业管理平台不靠物业管理费,靠什么?

“我们不希望物业管理永远成为我们最挣钱的部分,彩生活非常看重中国住宅社区所拥有的业主规模和潜在的消费需求,看重社区经营的商机。”彩生活唐学斌曾在上市新闻发布会上回应。

挖掘社区经营价值、拓展物业盈利渠道成为其盈利的核心。

“酬金制物业管理”的管理模式是其中的一种。其具体的收入模式是,先收取物业管理费的10%,作为彩生活物业管理板块的收入,余下管理费则用作物业管理运营资金。如果运营资金不足,物管公司会补足,随后向业主收款。这种经营模式意味着,在彩生活的物业管理业务中不产生任何直接销售和服务成本。在金棕榈园小区项目中,彩生活就是和当地的地产开发商劲嘉采用这种合作模式。

而这酬金制的合作模式,毛利润也相当惊人。对于一些前期物业来说,硬件老化现象还较少存在,毛利率甚至能高达100%。

此外,彩生活通过物业服务获取海量客户,为搭建社区电商平台获取流量资源,并与小区周围500米范围内的商家进行合作,主动将这些商家引到线。在佛山市场,与彩生活进行合作的商家已有很多,如速递易、金谷园、小白兔干洗等。

目前金棕榈园1600户业主,APP普及率达100%;碧琴湾450户业主,APP普及率达80%;凰樵圣堡近3000多户业主,APP普及率达90%以上。

有了这种客户流量和客户数据后,就可极大吸引周边商家,通过客户流量来赚商家的钱,提供以e理财、e租房为代表的理财、房屋增值等个性化服务。

现阶段,彩生活在佛山市场正和合和年互联网金融平台合作,向业主提供“预存一年物业费,免一年物业费,并保证5.5%的年化收益”的。这其实也是此前彩生活提出的“零物业管理费”的升级版。

为保障议价权,彩生活向供应商提供的是平台入口,在经过彩生活严格的控制、管理和识别后方能进入,任何供应商、服务或者产品想要提供给住户和业主,就必须通过他们的平台和结算体系。这种具有强烈排他性的方式,也使得彩生活能够有效地控制“社区最后100米”,以此向供应商收取固定的佣金,获取报酬。

20强物业巨头6家进入佛山市场

“鲶鱼”艰难跳“龙门”,江湖又兴风云

“目前彩生活已经完成了在佛山的战略布局,下一步将进一步拓展物业服务面积和市场份额。”深圳市彩生活物业管理有限公司广佛事业部总经理刘宏才说。

据他介绍,接下来彩生活一方面将通过孵化平台垂直应用例如e家政等提升社区服务满意度;另一方面将通过引入大型社区服务商家例如顺丰嘿客、蒙牛、保险公司等改善社区服务体验。

从艰难撬入佛山市场之后,彩生活这条“鲇鱼”带来了新鲜的活水。但在巨头林、占山为王的物业争霸格局中,彩生活想打拼下自己的江湖地位着实不易。

首先面临着APP的使用体验问题。家住金棕榈园的业主徐小姐反映,从交楼的时候她就安装了彩之云APP系统,但使用速度非常慢。一开始还感兴趣地试用了几次,后来干脆就不再使用了。尚且不够完善的基础网络设施,也在一定程度上影响了APP的体验效果。

其次,在智能硬件尚处于不断完善的过程中,人力成本的节省与服务质量的提升如何成正比,也考验着彩生活。

“我2008年搬来的时候,小区有12个保安,现在小区4个保安,地下车库很长时间不见人。清洁也不即时,小区楼下草坪上经常有没打扫的纸片,楼梯扶手这几年来从来没有清洁过。2009年之前,这里的清洁工一个星期能清洁一次。”家住碧琴湾的陈阿姨说。

与此同时,随着万科、保利、中海、招商等一批品牌开发商进入佛山,一大批优质物业管理公司也随之进入佛山。中国指数研究院公布中国物业服务百强企业排行榜,其中排名前20位中有6家品牌物业服务企业已经进入佛山。模仿者、追随者,想要超越者越来越多。

“对彩生活的物业管理模式,我们有了解。今后是否重点布局社区O2O,要看集团决策。社区O2O是未来发展的必然趋势。”金地物业华南区社区服务负责人邓华友说。事实上,他们在佛山市场上已经开始局部尝试,像其服务的金地九珑壁小区已引入了速递易的智能快递服务。

社区O2O跑马圈地的意味也越来越浓。而其中也有被这股趋势“挟裹”进入者。

“我们也不想就这么前期投入8000万元来社区O2O,而且还不知道什么时候有回报。但现在我们开发商虽然是物业管理方发展阶段的主要合作对象,但未来随着物业管理平台强大后,也最可能被颠覆掉。”某地产商说。

李艳玲